房屋买卖合同案二

厦门市湖里区人民法院

民事案

（2017）闽0206民初8014号　　

    原告：郑某某，男，汉族，1976年6月11日出生，住福建省永春县。

    委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：郑昕，福建九信律师事务所律师。

    被告：王某某，女，汉族，1985年10月2日出生,福建省厦门市集美区室。

    委托诉讼代理人：吕超，福建瀛坤律师事务所律师。

    原告郑某某与被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某某的委托诉讼代理人胡文民，被告王某某及其委托诉讼代理人吕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    郑某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号0000088号《房产买卖协议》。2.被告双倍返还原告购房定金600000元。3.被告赔偿原告中介费20000元、律师费30000元。4.案件受理费、财产保全费、公告费由被告负担。事实和理由：2016年12月23日，原、被告经厦门市思明区川页金房产中介服务部居间，签订了编号0000088的《房产买卖协议》（中介人员误将签订时间写为2016年12月25日），约定被告以450万元的价格，将其所有的座落于厦门市湖里区金山西二里45号601房屋出售给原告，由原告在协议签订当天支付30万元购房定金；通过担保公司过户当日支付100万元（含定金30万元）；另350万元由原告向银行申请商业贷款，由银行直接转至被告账户；被告应于2017年1月5日前办理提前还贷和解除抵押登记手续；双方保证于2016年12月28日之前前往土房局办理交易登记手续。若于2017年1月5日之前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。发生争议，由房地产所在地人民法院管辖。此外还约定了一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。上述《房产买卖协议》签订后，原告按约向被告支付了购房定金30万元。2016年12月26日，原告委托厦门市住房置业担保有限公司代办房屋买卖过户登记和担保手续，同日被告与原告共同向厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司对上述房屋的抵押贷款价值进行评估，并于2016年12月27日取得了“厦银兴房评（2016）165216号”《房地产抵押估价报告》。至此原告已办妥前期的房屋买卖过户手续，但当厦门市住房置业担保有限公司在代办房屋买卖过户手续期间，发现上述房屋于2017年1月6日被厦门市湖里区人民法院查封。原告得知上述情况后，立即找被告核实情况，被告先是表示会尽快解决与他人之间的纠纷，并以被他人讹诈为由，要求原告给其宽限一段时间。过了一二天，被告又提出卖便宜了，要求加价，但当原告答应被告的加价要求后，被告仍迟迟未履行相关义务。为此原告于2017年1月18日对被告提起诉讼，要求被告继续履行上述《房产买卖协议》、支付逾期办理房屋买卖过户登记手续的违约金、赔偿原告的律师费损失等。诉讼期间，原告才发现，被告仅是上述房屋代持人，房屋的实际所有权人是案外人洪永根、刘爽。而且房屋2017年4月12日又被厦门市集美区人民法院轮侯查封。因此，原告要求被告继续履行上述《房产买卖协议》的诉讼请求，无论在事实上，还是在法律上均无法履行，原告只得于2017年6月8日撤回起诉。综上，原、被告签订的《房产买卖协议》无法继续履行，完全是被告违反诚实信用原则，故意隐瞒事实造成的，对原告已构成违约。而且被告的该违约行为，致使原告的合同目的不能实现，使原告错过的最佳的购房时机，给原告造成了重大的经济损失。而且原告为维权，还支出了3万元的律师费。原告诉至法院，请求判如所请。

    王某某辩称，王某某在房屋买卖过程中不存在任何违约行为，原告要求王某某双倍返还购房定金、赔偿原告中介费及律师费的要求没有任何依据。1、原告在购买本案涉案房屋之前，便知晓该房屋存在借名买卖的纠纷。（1）本案涉案房屋的交易价格远低于当时市场价格，其根本原因便在于涉案房屋当时存在诉讼纠纷，原告对此也心知肚明；因此才愿意低价购买该房屋。并且，双方承认，如果涉案房屋成功交易，由原告另行支付王某某45万元购房款。（2）从协议约定的交易过户时间来看，双方于2016年12月23日签署《房产买卖协议》，约定2016年12月28日前去土房局办理交易登记手续。中间仅仅相隔四、五天时间（其中包括两天周末非工作日时间），交易期限的间隔明显不符合正常交易的期限间隔，之所以约定的如此急促，原因也是在于双方知晓涉案房屋存在诉讼纠纷，这样约定便于交易的顺利完成。2、本案涉案房屋没有依约过户，根本原因系厦门市住房置业担保有限公司代办手续延期，并非王某某自身原因导致。原告要求王某某支付中介费用20000元，没有任何依据。根据双方签署的《房产买卖协议》约定，违约方应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等。首先，该约定并不包括中介费；其次，该中介费在双方发生纠纷之前便已经客观存在，并不属于乙方解决纠纷所产生的费用。因此，即便王某某违约，原告也没有任何依据要求王某某支付中介费。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方对真实性均无异议的编号为0000088的《房产买卖协议》、微信聊天记录、定金收条、土地房屋产籍调查表、房产评估报告及评估费发票、佣金收条、查封信息表、民事起诉状及（2017）闽0206民初954号民事裁定书、（2017）闽0206民初4号民事判决书、律师业务代理合约、律师费发票、欠条，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：王某某是址于厦门市湖里区金山西二里45号601室房产的登记所有权人。2016年12月23日，原、被告签订编号为0000088的《房产买卖协议》一份，约定王某某将其名下的址于厦门市湖里区金山西二里45号601室的房产出售给郑某某，双方同意该房产的成交价为4500000元，协议签订之日，郑某某应直接向王某某支付购房定金300000元；双方还约定：购房款分两次支付给王某某，于2016年12月28日通过担保公司过户当日向王某某支付1000000元（含定金），郑某某向银行申请商业贷款3500000元，该贷款由银行直接转至王某某账户；王某某应在收到全部房款之日将房产交付给郑某某使用；王某某应于2017年1月5日之前办理提前解除抵押手续；自协议签订之日起，若发生与王某某有关的房屋产权纠纷或者债务债权等，概由王某某负责清理，并承担相应法律责任，由此给郑某某造成的损失，由王某某负责赔偿；双方保证于2016年12月28日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易手续；若于2017年1月5日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，另一方有权终止协议，同时要求违约方承担相应责；一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷产生的诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等。2016年12月24日，郑某某向王某某支付购房定金300000元。2016年12月26日，郑某某、王某某分别委托厦门市住房置业担保有限公司办理讼争房产的过户交易等手续，并由郑某某支付了代办费、担保费53100元。2016年12月27日，原、被告为确定房产抵押贷款额度共同委托厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司对本案讼争房产价值进行评估，并由郑某某支付了评估费7909元。郑某某还承担了房产买卖的中介费20000元、本案的律师费30000元。2017年1月3日，案外人洪永根、刘爽因讼争房产起诉王某某房屋买卖合同纠纷，并在该案中申请财产保全，案号为（2017）闽0206民初4号；2017年1月6日，本院查封了讼争房产。2017年1月17日，郑某某向本院起诉王某某要求继续履行编号为0000088的《房产买卖协议》。2017年4月12日，本案讼争房产被厦门市集美区人民法院轮候查封。2017年6月19日，郑某某向本院申请撤回对王某某的起诉，本院作出（2017）闽0206民初954号民事裁定书予以准许。2017年7月17日，本院作出（2017）闽0206民初4号民事判决书，判决王某某应于判决生效之日起十日内将讼争房产协助转移登记至洪永根、刘爽名下等，该案目前在厦门市中级人民法院进行二审。

    双方争议的是：王某某提交《欠条》一份，主张在双方签订买卖合同前，原告对该房屋是借名买房的事实是知晓的，鉴于该风险，双方约定房屋总价为495万元，其中房产买卖协议中体现为450万元，若过户成功，原告另行支付45万元购房款，该《欠条》载明郑某某先生购买厦门市湖里区金山西二里45号601室房产，尚欠王某某购房首付款450000元，于取件日（取产权证当日）支付，如延期支付上述欠款，则欠款人需按每日0.5%支付出售方违约金。原告郑某某对该证据的真实性予以确认，但认为该欠条实际出具时间是2017年1月初，且王某某并未向其透露该房产的存在借名买房纠纷的事实。本院分析认为，郑某某未提供相反证据证明该欠条是2017年签订的，故本院认可被告所说的该欠条是签订房产买卖协议同时签订的，从该欠条的内容看，双方补充约定的是增加购房款450000元并约定该450000元在取房产证当日支付，即从该欠条所载内容来看，并未写明被告主张的“如果过户成功，加付450000元”，故无法证明被告将该房产存在借名买房、可能无法办理过户的风险告知原告。同时，根据日常交易惯例，原告不可能在明知该房产无法办理过户情况下购买房产并支付定金、同意加价，故被告关于该《欠条》的主张无法成立。

    本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。编号为0000088的《房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效。双方均应按照该协议的约定履行自身的权利义务。原告在签订合同后，已经如约支付定金、委托办理过户、委托评估，被告应在合同约定的期限内配合办理房产过户手续。超过合同约定的期限后，原告曾起诉要求继续履行合同并在本案诉讼中也明确表示愿意继续履行合同，但截止到本案法庭辩论终结前，因被告自身的原因，讼争房产仍然处于被查封状态，房产过户明显不可能实现，被告对原告造成违约。被告抗辩房屋无法过户的原因是厦门市住房置业担保有限公司拖延办理手续，没有事实依据。双方合同签订在先，被告王某某被起诉在后，故被告抗辩原告在签订合同的时候已经知晓讼争房产存在纠纷、被告系借他人名义买房，本院不予采信；且市场交易本来存在风险，不因为被告事先告知交易风险而免除被告的违约责任。被告的违约行为，导致原告无法实现其合同目的，原告起诉要求解除原、被告双方签订的编号为0000088的《房产买卖协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告违约，原告主张被告应双倍向其返还定金合计600000元，亦有事实和法律依据，本院予以支持。从原告在本案中的举证来看，因被告违约，其损失包括支付的中介费20000元、支付的评估费、税费、担保费等，因被告返还的双倍定金已经足够弥补原告的上述损失，故原告在双倍返还定金之外再主张中介费损失20000元，没有法律依据，本院不予支持。双方在合同中约定，在被告承担违约责任后，还应承担律师费等，故原告主张被告应赔偿其因本案支出的律师费30000元，有合同依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

    一、解除原告郑某某与被告王某某签订的编号为0000088的《房产买卖协议》；

    二、被告王某某应于本判决生效之日起十日内向原告郑某某双倍返还购房定金共计600000元；

    三、被告王某某应于本判决生效之日起十日内向原告郑某某赔偿其因本案支出的律师费30000元；

    四、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。

    如被告未按以上期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案案件受理费21400元，由被告王某某负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

    审判员　陈惠清

    二〇一七年十月十九日

代书记员　陈俊贤