居间合同纠纷案三

张某某、周某某居间合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院
民事判决书

(2020)闽02民终4710号

　　上诉人（原审被告）：张某某。
　　委托诉讼代理人：何玉云、尤文瑞，福建明鼎律师事务所律师。
　　上诉人（原审被告）：周某某。
　　委托诉讼代理人：何玉云、尤文瑞，福建明鼎律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：温丽虹。
　　委托诉讼代理人：林乐漂，福建九信律师事务所律师。
　　上诉人张某某、周某某因与被上诉人温丽虹居间合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初6637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。
　　上诉人张某某、周某某的上诉请求：1.判令撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判上诉人仅承担居间费用15万元。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人以个人名义提供房地产经纪服务，违反了法律的强制性规定，合同应认定为无效。二、即使合同有效，被上诉人未能尽到忠实勤勉义务，在提供服务过程中存在过错，其无权要求支付报酬。被上诉人作为开发商的销售人员，上诉人关于房屋及车位何时可以办理产权的信息都是由被上诉人提供的、自被上诉人处获得的。被上诉人在本案中既充当案涉房屋一手房销售的角色，又充当二手房经纪人的角色，被上诉人向上诉人提供错误的车位可以过户的时间信息，导致上诉人无法按照房产买卖协议的约定将车位过户给买受人，造成上诉人面临违约的风险。按照我国合同法第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被上诉人无权要求上诉人支付报酬。三、即便被上诉人有权要求支付居间报酬，其在合同履行中存在未能提供全部经纪服务且存在过错的情况，原审判决支持的居间报酬过高，应进一步予以调低，上诉人仅需支付房产交易总价的1%居间费用，约15万元。
　　被上诉人温丽虹答辩称，1、被上诉人提供的居间服务没有违反法律强制性规定，是合法有效的。2、上诉人与案外人李佳文关于案涉房产的交易机会是被上诉人提供的，交易也成功完成。被上诉人已经完成了服务，符合约定要求和法律要求。3、被上诉人与上诉人之间关于居间费用的约定清楚、明确，居间报酬为58万元，这个约定没有违反法律强制性规定，合法有效。4、被上诉人的服务不存在过错，即使法庭认为有一定的过错，一审也已经充分考虑并适当裁量。综上，一审判决正确，应该予以维持。
　　温丽虹向原审法院提出的诉讼请求：张某某、周某某支付温丽虹居间费58万元及相应的利息（以58万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月21日起计算至实际付款之日止）。事实和理由：张某某、周某某系夫妻关系，拟出售厦门市思明区前村埔路XX号XX室房屋（即华尔顿1275一期XX号楼XX层XX室）及三期西区地下室地下一层第XX号车位（以下均称案涉房屋及车位），便委托温丽虹为其提供居间服务。双方当事人约定，若温丽虹居间成功，居间费报酬为58万元。后经温丽虹居间介绍，张某某、周某某于2019年10月25日与案外人李佳文签订《房产买卖居间协议书》，约定李佳文以1558万元的价格购买案涉房屋及车位。2019年11月21日，张某某、周某某与李佳文办理了所有权转移登记，将案涉房屋过户至李佳文名下。李佳文也依约支付了购房款。但张某某、周某某却拒绝向温丽虹支付居间费，应承担相应的法律责任。
　　原审查明，2019年8月，张某某、周某某委托温丽虹居间出售案涉房屋及车位，双方未签订书面合同。2019年10月17日，温丽虹发微信给周某某“因为之前报出去包车位和税费，这样我们又要重新谈了"，周某某回复“行，那就连车位，1500万，少税费，税费我出"；温丽虹又说“你实收1500，税费就给客户报80万元，实际上就是实收1420，如果我们这边多卖的，你可以配合我们吗"，周某某回复“可以。"
2019年10月25日，温丽虹发微信给周某某“然后你卡号发一个过来，让客户先转一些定金过去，你过来路上我们这边合同可以先签一下，比较快"，后周某某将张某某的银行账户信息发送给温丽虹。同日，在温丽虹的居间下，张某某（作为甲方）与李佳文（作为乙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将厦门市华尔顿1275一期XX号楼XX层XX室房屋（包含车位，车位号：W1-187号）出售给乙方，成交价为1558万元；乙方于合同签订当日支付定金100万元，于2019年10月30日支付购房款600万元，于过户当日支付858万元；甲方应于2019年12月25日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，双方保证备齐资料于产权解除抵押后5日内前往房管部门办理交易登记手续，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。
2019年10月26日，温丽虹发微信给周某某“收到后把58万元转这个账户上哦，那个介绍人比较急，半夜就给我发信息了"，周某某回复“才收两百万而已。可以等五百万到了再转吗……放心。说好的。不会变。"
2019年10月29日，温丽虹发微信给周某某“你们车位因为靠近7号楼的，这一批的还没下来，现在正在办理，应该就最近会出来。可能房子那边解押的会比较快。到时看看时间会不会对的上，如果刚好车位最近也出来就可以一起办"，周某某回复“那办不出来咋整"，温丽虹又说“怎么会办不出来呀。肯定是出得了啊。因为167这3栋车位是刚卖的，所以就没有出来"、“今天问的开发商，说最近会出来。"后双方就案涉车位能否按期办理权利转移登记及违约责任事宜多次进行沟通。
2019年11月19日，张某某（作为甲方）与李佳文（作为乙方）签订一份《之补充协议》，载明：“现因XX号车位开发商未能及时办理不动产产权证，导致甲方无法及时将XX号车位产权过户登记至乙方名下，甲乙双方经协商一致，特签订本补充协议"，其中约定：甲方应在开发商或销售公司通知甲方办理W-187号车位不动产权证之日起50个工作日内将车位过户登记至乙方名下，甲方将XX号车位过户登记至乙方名下当日，乙方向甲方支付剩余车位转让款35万元。周某某亦在该合同甲方落款处签字。2019年11月21日，案涉房屋转移登记至李佳文名下。后张某某、周某某于2020年2月11日收到剩余车位转让款35万元。
　　原审认为，温丽虹与张某某、周某某以口头形式订立的居间合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。根据温丽虹与周某某之间微信聊天内容及《房产买卖居间协议书》的约定，足以认定双方当事人约定的居间报酬为58万元。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。"从《房产买卖居间协议书》的履行来看，结合温丽虹与周某某的微信聊天内容，应当认定张某某、周某某与李佳文签订《之补充协议》系因温丽虹提供错误的案涉车位办理权属登记时间所致，温丽虹的居间行为未能尽到前述法律规定的忠实义务。因此，现温丽虹主张的居间费，应当予以适当减少。综合考虑《房产买卖居间协议书》的履行情况、温丽虹的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定张某某、周某某应当支付温丽虹居间费52万元。温丽虹主张的利息（性质上属于赔偿逾期付款损失），应自张某某、周某某收到全部购房款的次日即2020年2月12日起计算。
　　依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张某某、周某某于判决生效之日起十日内支付温丽虹居间费52万元并赔偿逾期付款损失（以52万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年2月12日起计算至实际付款之日止）；二、驳回温丽虹的其他诉讼请求。一审案件受理费9684元，减半收取计4842元，由温丽虹负担562元，张某某、周某某负担4280元。
　　经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，温丽虹与张某某、周某某以口头形式订立的居间合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张某某、周某某上诉主张案涉居间合同无效，没有法律依据。本案的争议焦点在于张某某、周某某主张其仅需支付居间费用为15万元（房产成交价的1%），有否事实依据。根据本案查明事实，案涉房产及车位已经成交并办理产权转移登记。张某某、周某某作为出卖方亦已收到购房款，应依约支付居间费用。原审已根据温丽虹的过错情况，酌情减少居间报酬。张某某、周某某主张其仅需支付约15万元的报酬，没有事实和法律依据，其上诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费6850元，由上诉人张某某、周某某负担。
　　本判决为终审判决。

审判员　　纪荣典
二〇二〇年十一月十一日
书记员　　陈虹羽