房屋买卖合同纠纷案一

厦门市集美区人民法院

民事案

（2018）闽0211民初3174号　　

    原告：琚某某，女，1963年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。

    委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：郑昕，福建九信律师事务所律师。

    被告：陈某某，男，1968年4月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。

    被告：黄某某，女，1976年3月13日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。

    原告琚某某与被告陈某某、黄某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告琚某某的委托诉讼代理人胡文民到庭参加诉讼，被告陈某某、黄某某经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    琚某某向本院提出诉讼请求：1.确认琚某某与陈某某于2016年9月6日签订的编号0002202号《房产买卖协议》合法有效；2.受理费由陈某某负担。事实和理由：被告陈某某、黄某某系夫妻。原告琚某某原籍在甘肃省，因临近退休且儿子又在厦门工作，为了退休后投靠儿子，有意在儿子住处附近购买一套房屋。厦门市集美区鼎胜鑫房屋中介部得知这一情况后向原告推荐了位于厦门市集美区的房屋。因该房屋位于一楼，原告考虑到年老后出行、起居的方便，且对该房屋的面积、结构、价位也比较满意，但因该房屋是“限价商品住房”，须在房屋办理房地产权属登记满八年后才能办理买卖过户登记手续。为此原、被告双方协商采取预约买卖的方式，由琚某某向陈某某预付大部分的款项后，陈某某将房屋交付预约人琚某某居住使用，并向琚某某提供经公证机关公证、授予琚某某处分房屋的特别授权委托书。待房屋办理房地产权属登记满八年后，由原告持被告提供的委托书自行办理房屋买卖变更登记。为此琚某某于2016年9月6日与陈某某签订了编号为0002202号《房产买卖协议》，约定原告以1200000元的价格向被告购买房屋，由原告在2016年9月7日向被告支付200000元；在2016年10月6日至2017年9月6日，每月向被告支付50000元。另400000元由原告在2023年12月31日前（办理房屋买卖过户登记手续时）付清。被告应在收到原告支付的购房款800000元后7日内，将房屋交付给原告。此外，原、被告还约定了交易税费、户口迁移、违约责任等事项。上述《房产买卖协议书》签订后，原告按约向被告支付了200000元购房定金；于2016年10月至2017年9月，每月向被告支付了50000元购房款，至此原告共同向被告支付了800000元购房款，全面履行了约定的付款义务。2017年9月7日，原告与两被告共同前往厦门市公证处办理了原告为“受托人”的《委托书》，两被告共同授予原告包括管理、出租房屋、代为偿还房屋之相关贷款、办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续；在房产办理房地产权属登记满八年后有权出售该房产等权限，从而使原告取得了与上述房屋有关的一切权利。被告还于2017年9月10日，将上述房屋交付给了原告。近来，原告发现经常有人来到房屋处找被告，声称被告欠债未还。为此原告多次与被告联系，要求被告妥善处理好与他人的债权债务关系，以免因债权人向被告讨债而影响原告的生活。刚开始被告表示会妥善处理债权债务关系，并安慰原告不用担心，但一段时间后被告就不再接听原告的电话，而且通过他人传递意图主张房屋买卖无效而毁约。因编号0002202号《房产买卖协议》是原、被告双方的真实意思表示，且双方已实际履行了大部分的义务。协议内容约定在将来一定时间、具备一定条件下办理房屋买卖过户登记手续，属于预约买卖协议，且不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的合同，不因双方预约买卖的标的是“限价商品住房”而无效。综上，为维护原告的合法权益，打消被告主张协议无效而拒绝将房屋出售原告的意图，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第十四条的规定，特提出前列诉讼请求。

    陈某某、黄某某未作答辩。

    本院经审理认定事实如下：

    被告陈某某、黄某某系夫妻关系。2011年12月26日，陈某某作为买受人，与厦门市住宅建设办公室作为出卖人，双方签订《限价商品房买卖合同》一份，主要约定由陈某某以按揭贷款方式按照每平方米4280元的价格购买址于厦门市集美区的限价商品房，并约定该房屋自办理房地产权属登记之日起8年内不得上市转让。2015年10月22日，厦门市集美区的房屋（以下简称讼争房屋）权属登记于陈某某名下，闽（2015）厦门市不动产权第0004333号《不动产权证书》记载：“权利其他状况：…本单元为‘限价商品住房’，根据厦府办[2011]82号《厦门市限价商品住房管理办法（试行）》第二十条，限价商品住房自办理房地产权属登记之日起8年内不得上市转让。”

    2016年9月6日，以琚某某为购买方（乙方），陈某某为出售方（甲方），双方在厦门市集美区鼎胜鑫房屋中介服务部居间下签订编号为0002202的《房产买卖协议》一份，约定：陈某某将讼争房屋出售给琚某某，房屋总价为1200000元。总房款分三次支付，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体为：1.琚某某于2016年9月7日支付陈某某200000元；2.琚某某于2017年10月7日前支付陈某某600000元；3.琚某某于2023年12月21日前支付陈某某400000元。双方应于2023年12月31日前以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，等等。截止《房产买卖协议》签订当日，琚某某向陈某某转账支付了200000元。自2016年10月至2017年9月，琚某某累计向陈某某转账支付购房款600000元。

    2016年9月7日，陈某某、黄某某向琚某某出具《委托书》一份，载明：受托人（琚某某）有权向房屋管理部门办理案涉房产的产权变更登记手续，…在案涉房产办理房地产权属登记满八年后，受托人（琚某某）有权出售该房产，等等。同日，厦门市公证处出具（2016）厦内证字第27162号《公证书》，对陈某某、黄某某出具《委托书》的委托行为进行了公证。

    以上事实，有原告琚某某提供的《房产买卖协议》、银行交易明细、《委托书》、《公证书》以及法庭笔录相互佐证，本院予以确认。

    本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”被告陈某某作为讼争房屋的所有权人，与原告琚某某就转让讼争房屋签订《房产买卖协议》，该合同系双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案尚无证据表明《房产买卖协议》存在合同无效的法定情形，现琚某某请求确认其与陈某某签订的《房产买卖协议》合法有效，于法有据，本院予以支持。被告陈某某、黄某某经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。

    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

    原告琚某某与被告陈某某于2016年9月6日签订的《房产买卖协议》有效。

    案件受理费15600元，减半收取7800元，由被告陈某某负担。该款被告陈某某应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。

    审　判　长　　林福赞

    人民陪审员　　叶春华

    人民陪审员　　杜　欣

    二〇一八年十月三十日