房屋租赁合同纠纷案

余某某、杨某某屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院
民事判决书

(2021)闽02民终3229号

　　上诉人(原审原告)：余某某。
　　委托诉讼代理人：周文凯、林江鹏，福建契廓律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：杨玲。
　　委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。
　　上诉人余某某因与被上诉人杨某某屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院(2020)闽0206民初11170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。
　　上诉人余某某的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人于原审所提出的反诉请求；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。根据合同约定，上诉人无需承担免租期租金损失106248元；被上诉人应退还上诉人租金111000元。讼争合同签订后，上诉人于2020年7月21日被刑事拘留的第一时间即通过他人联系被上诉人，与被上诉人协商退还租金等事宜，又于2020年9月10日发送律师函至被上诉人在讼争合同中所留地址，但被上诉人置之不理。因此，被上诉人应退还租金。
　　被上诉人杨玲答辩称，双方之所以约定3个月免租期，系基于上诉人承租房产的租期为8年之久的优惠。但上诉人承租房屋2个月就起诉要求解除租赁合同，不仅造成被上诉人的合同目的无法实现，而且已履行租期占对应的免租期大约为4%，既然上诉人起诉要求解除租赁合同，当然不能再享受履行8年租期才享有的3个月免租期。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
　　余某某向原审法院提出的诉讼请求：1.解除余某某与杨玲签订的《房屋租赁合同》；2.杨玲退还租金111000元；3.本案的诉讼费用由杨玲承担。事实与理由：余某某与杨玲于2020年7月1日签订《房屋租赁合同》(下称《合同》)，《合同》第二条约定，租赁期限从2020年7月10日至2028年7月9日，每月租金为37000元整。双方还补充约定，2020年7月10日，杨玲把店面交付给余某某，并且负责出租之物业的店面的地面用水泥弄平。2020年7月10日至2020年10月9日为杨玲给余某某的装修期，免租金，以上合同价为实收，不含税，如余某某需要开租赁税发票，余某某承担租赁税。合同期内，若余某某违约，杨玲不退还押金。后因余某某个人原因，无法继续履行《合同》，于2020年7月底由余某某的妻子向杨玲转达了其无法继续履行合同的意思表示，要求杨玲收回房屋，并表示押金可以不要，但要求杨玲返还预交的三个月的租金，但杨玲不同意。余某某于2020年9月10日再次委托律师发出律师函，要求杨玲前来办理返还房屋手续，并退还预交的租金，但杨玲拒收律师函，仍不办理房屋返还手续和拒不退还预交的租金。遂起讼争。
　　原审查明，2020年7月1日，杨玲(出租方)与余某某(承租方)签订编号QM000424《房屋租赁合同书》约定:“1.租赁期限，从2020年7月10日至2028年7月9日止，每月租金为人民币叁万柒仟元整(37000元)；2.付款方式：余某某应每季向杨玲交付人民币壹拾壹万壹仟元整(111000元)，下次付款应提前柒日付清；3.合同签订之日，余某某应向杨玲交付人民币叁万柒仟元整(37000元)作为押金，到合同期满，且余某某交清租赁期间应交的一切费用后，杨玲应将押金无息退还余某某；4.租赁期间，双方均不得借故解除合同，如当事人一方有正当理由要求解除合同时，须提前通知对方，经对方同意后解除合同；补充：2020年7月10日，杨玲把店面交付于余某某，并且负责出租之物业的店面的地面用水泥弄平，2020年7月10日至2020年10月9日为杨玲给余某某装修期，免租金。”同日，余某某通过农业银行尾号为1771账户向杨玲中国银行尾号为5162账户支付两笔款项，分别为111000元和37000元，合计148000元。
　　诉讼过程中，余某某表示其于2020年7月21日被刑拘，所以通过女友(非配偶)代为向杨玲转达解除合同的意思，自己并非恶意违约。杨玲表示同意解除合同，不同意退还余某某租金，并保留继续追究余某某违约责任的权利。
　　原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。余某某与杨玲签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本案中，根据合同约定，如当事人一方有正当理由要求解除合同时，须提前通知对方，经对方同意后解除合同。余某某提出解除合同请求，杨玲于庭审中表示同意解除，故案涉《房屋租赁合同书》自本案庭审之日即2020年11月11日解除。本案合同的租赁期间为2020年7月10日至2020年11月11日，按照合同约定，其中2020年7月10日至2020年10月9日为免租期，本案双方未约定合同提前解除的情况下，免租期租金损失应由谁承担双方存在争议。若未完整履行租赁期限，根据过错责任及公平原则，余某某只应享有4752元(125天÷365天/年÷8年×111000元)的租金免除金额，亦即应承担106248元(111000元-4752元)的免租期租金损失。另余某某还需承担2020年10月10日至2020年11月11日期间的租金39467元(32天÷30天/月×37000元/月)。至合同解除之日，余某某应支付杨玲145715元(106248元+39467元)，已付148000元，故杨玲需退还余某某租金2285元(148000元-145715元)。杨玲未在本案中提反诉，有关合同解除造成的损失可另行处理。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条,判决：一、确认余某某与杨玲签订的《房屋租赁合同书》于2020年11月11日解除；二、杨玲应于本判决生效之日起十日内向余某某退还房屋租金2285元；三、驳回余某某其他诉讼请求。一审案件受理费2520元，减半收取1260元，由余某某负担1235元，由杨玲负担25元。
　　经审理查明，双方当事人对原审查明的合同内容、履行情况、解除时间均无异议，本院予以确认。
　　本院认为，案涉双方当事人所签订的《房屋租赁合同书》，是缔约双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。余某某以其被刑事拘留为由，要求解除讼争合同，没有法律依据。原审根据本案的审理情况，认定合同的解除时间及余某某作为要求提前解除合同的提出方应承担的租金、不能全部享受免租期租金，并无不当。故余某某上诉请求杨玲退还其已付租金111000元，没有事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费2520元，由上诉人余某某负担。
　　本判决为终审判决。

审判员 (纪荣典)
二〇二一年七月二十日
书记员( 陈虹 羽)