商品房销售合同纠纷案

李某某、黄某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院
民事判决书

(2017)闽02民终5362号

　　上诉人（原审原告）：李某某。
　　上诉人（原审原告）：黄某某。
　　上述两上诉人共同委托诉讼代理人：许东、郑懿铭，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：某某房地产有限公司，住所福建省厦门市湖里区江头台湾街华永天地C梯1220单元。
　　法定代表人：陈某某，该公司执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：林乐漂、郑恢燎，福建九信律师事务所律师。
　　上诉人李某某、黄某某因与被上诉人某某房地产有限公司（以下简称华永公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　李某某、黄某某上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持李某某、黄某某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由华永公司承担。事实与理由：一、一审判决认定华永公司赔偿李某某、黄某某损失的起算日期自2016年5月5日开始计算，属于认定事实错误。首先，李某某、黄某某自起诉时的理由便提出华永公司作为案涉房屋的开发商自始至终未向李某某、黄某某交付符合质量要求的房屋，房屋存在的漏水问题系在华永公司向李某某、黄某某交付前就已经存在。根据法律规定，华永公司交付的房屋应当通过相应备案验收，在质量、消防、设计等多方面均应符合相应的标准，且合同中约定交付的房屋应达到能正常使用的状态。华永公司交付时商品房就已存在明显的质量问题。其次，从一审当中双方提交的证据材料可以看出，导致案涉房屋漏水的原因是由于两座建筑物间连接处（伸缩缝）防水措施不到位，而案涉房屋漏水墙面处于两座建筑物之间。因此导致案涉房屋墙面漏水的原因属于建筑物的主体结构问题，并非后续使用过程中产生。而对于案涉房屋漏水的原因，一审判决未予以作出说明或认定。再次，既然华永公司交付时商品房就已存在明显的质量问题，且导致案涉房屋墙面漏水的原因属于建筑物的主体结构问题，并非后续使用过程中产生。那么自案涉房屋的交付之日起，华永公司就应当赔偿李某某、黄某某因房屋质量问题而产生的损失。而一审判决抛开案涉房屋漏水问题的成因以华永公司首次进行维修的时间作为赔偿损失的起算日期没有依据。二、一审判决认定以月租金3197元的标准作为华永公司每月支付的损失赔偿额标准，认定不合理。该认定未考虑到本案的实际情况。首先，本案评估机构出具的案涉房屋的租金标准为3197元/月，是建立在案涉房屋未装修完成的现状基础上的。而导致案涉房屋无法开展装修作业的根本原因是由于华永公司交付的案涉房屋存在的漏水问题。因此，评估所得出的租金标准与案涉房屋可供正常使用状态下的实际租金相去甚远。其次，在本案中李某某、黄某某已提交了同一建筑相同楼层相似面积的房屋的租赁合同用以证明案涉房屋的实际市场租金。因此，李某某、黄某某在一审中已提交了足以证明本案证明案涉房屋租金真实水平的证据材料。因此，在本案特殊原因下，评估机构依据房屋漏水现状而作出的房屋租金的评估意见并不符合案涉房屋的真实市场租金水平。在李某某、黄某某已提供足以证明案涉房屋租金水平的证据材料的情况下，一审法院应当依据市场的真实水平认定李某某、黄某某的实际租金损失。综上，一审判决认定李某某、黄某某所产生租金损失的起算日期及计算标准认定存在错误，且不符合常理。与李某某、黄某某在本案当中实际遭受的损失相差甚远。
　　华永公司答辩称：李某某、黄某某的上诉请求没有相应的事实和法律依据。
　　李某某、黄某某向一审法院提出诉讼请求：1.判令华永公司将讼争房屋修缮至可正常使用状态；2.判令华永公司赔偿李某某、黄某某因质量问题造成的租金损失（按月租金4000元自2015年4月1日实际交房日起计至房屋可正常使用时止）；3.华永公司承担本案全部诉讼费用和评估费5410元。
　　一审法院认定事实：2014年2月26日，李某某、黄某某与华永公司订立编号为03136313的《商品房买卖合同》，李某某、黄某某向华永公司购买位于天地阳光广场（后更名为“华永天地”）1梯15层1504单元商品房，用途为办公。华永公司于2014年12月29日向李某某、黄某某交付讼争房屋。双方确认若对讼争房屋进行装修，装修期限应为三个月。因双方对讼争房屋的租金标准有争议，故李某某、黄某某申请对月租金标准进行评估，经评估机构估价，月租金为3197元/月，评估费为5410元。对于双方有争议的事实，一审法院分析认为：李某某、黄某某主张其于2015年3月发现漏水后即告诉华永公司；华永公司抗辩认为，其于2016年5月才接到原告通知，并于2016年5月5日对讼争房屋进行维修。一审法院认为，李某某、黄某某未提供证据证明其将漏水情况通知华永公司的时间，故一审法院采信李某某、黄某某于2016年5月5日通知华永公司。
　　一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。李某某、黄某某与华永公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方均应依约履行。双方确认讼争房屋存在漏水问题，可以确认华永公司所交付的房屋存在质量瑕疵，对此华永公司有维修义务，李某某、黄某某要求华永公司修缮至可正常使用状态，应予以支持。交付的房屋存在质量问题会导致李某某、黄某某无法正常使用、收益，故华永公司应对李某某、黄某某因此而产生的损失承担赔偿责任，对李某某、黄某某主张租金损失的诉求予以支持。李某某、黄某某主张华永公司应赔偿自2014年12月29日起的租金损失，因李某某、黄某某于2016年5月5日通知华永公司讼争房屋存在漏水现象，故李某某、黄某某主张的租金损失应从2016年5月5日起算，支持自2016年5月5日起按每月3197元计算的租金损失。李某某、黄某某主张评估费由华永公司承担，有法律依据，应予以支持。华永公司的相关抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华永公司应于判决生效后三十日内将厦门市华永天地1梯15层1504单元商品房的漏水问题修复；二、华永公司应于判决生效后十日内支付李某某、黄某某自2016年5月5日起按每月3197元计至上述商品房的漏水问题修复之日止的租金损失；三、华永公司应于判决生效后十日内支付李某某、黄某某评估费5410元；四、驳回李某某、黄某某的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2200元，减半收取计1100元，由华永公司负担。
　　二审审理期间，除李某某、黄某某对一审判决中对双方有争议的事实认定存在异议外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。
　　本院认为，首先，李某某、黄某某上诉主张华永公司赔偿损失期限自2016年5月5日起算属认定有误，但其并未举证漏水发生及通知华永公司的时间，且在其接受房产之时亦未就此提出异议，亦不能证明华永公司交付房产时即存在漏水，故一审判决以李某某、黄某某通知华永公司维修时间作为损失赔偿的起算时间并无不当，应予以维持。其次，李某某、黄某某上诉主张对损失赔偿的标准存在异议，其认为应当按照已经装修完毕计取租金标准，但讼争房产尚未装修完毕，且其提供的相似单套房产租赁价格受诸因素影响，并不可作为精确的参照价格。李某某、黄某某又未提出补充或重新鉴定，故其主张不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费2200元，由上诉人李某某、黄某某负担。
　　本判决为终审判决。

审判长　　曾　聆
审判员　　章　毅
审判员　　柯艳雪
二〇一七年十二月二十八日
代书记员　　潘婉燕