买卖合同纠纷案一

周某某、江某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院
民事判决书

（2020）闽02民终5898号

　　上诉人（原审被告）：周某某。
　　委托诉讼代理人：黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：江某某。
　　委托诉讼代理人：彭志鹏，福建九信律师事务所律师。
　　原审被告：刘某某。
　　上诉人周某某与被上诉人江某某、原审被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽02民终8332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　周某某上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回江某某对周某某的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决关于周某某与刘某某是共同出售方而需共同承担返还定金及违约金责任的认定有误，依法应予以更正。一、周某某系作为刘某某原配偶签订涉讼房屋买卖合同。如庭审查明，涉讼房产的交易，本是由案外人林文超根据刘某某的之前基于民间借贷提供的处分权让分让与担保而径行处置该房产，且经刘某某事后追认的。在该交易过程当中，均无周某某的任何意思表示。周某某是因在与刘某某离婚后，基于江某某及房产中介的审慎要求，加之周某某与刘某某的离婚协议约定，而应要求签订涉讼合同。在整个交易过程当中，周某某并未实际参与，即合同缔结及履行过程均系由案外人与江某某自行商定，并经刘某某追认，周某某对于该房产的处置并不享有合同履行利益。鉴于此，周某某认为依法不承担房屋买卖合同的履行不能的违约责任。二、倘若人民法院依法认定周某某应承担适当的违约责任，但周某某对江某某已付款项（若有）不承担返还责任。如前述，周某某不仅未实际参与房屋买卖合同的缔结及其履行，也不享有合同履行利益。尤其是江某某诉请返还定金50万元之事宜，该等定金本应由房产中介负责监管，但因江某某与刘某某双方自行达成协议变更约定为自行支付，即江某某存在未按合同约定履行合同义务的情形，那么在此前提下，周某某对江某某未按房屋买卖合同约定方式支付的款项不承担返还义务。
　　江某某辩称，一、周某某认为其以刘某某原配偶的身份签署涉讼房屋买卖合同，对此江某某并不认可，根据周某某一审提交的证据一“离婚协议书”，在该协议书的第三条第三款明确表示“双方确认位于厦门市湖里区××西里××号××室的房产属于夫妻共同财产，….”故涉讼房产为周某某与刘某某的共同财产，周某某是作为涉讼房产的共同权利人来签署诉讼房产的一系列法律文书的。至于周某某的原审周某某原配偶的身份与本案无关，其作为周某某免责的理由没有依据。二、不论周某某是以何种身份参与到涉讼房产交易当中，但是从本案的事实，可以看到周某某周某某全程参与到整个涉讼房产交易过程中，涉讼的法律文件“房产买卖合同”、“居间服务合同”、“交易服务合同”、“保证金授权保管书”均由其本人签署并按手印。既然是其本人签署，且周某某作为一名完全民事行为能力人，完全可以准确地理解其签署前述法律文书的意义及应承担相应的民事责任。由此可见，签署前述合同、文书是其真实意思的表示，其已经向合同相对方表明其接受合同条款的约束，合同上的义务其愿意履行、承担，故其不存在任何可以游离于合同之外的情形与理由。三、江某某将购房定金支付给林文超，完全符合合同的目的，符合双方的约定，符合周某某的利益。江某某购买涉讼的房产，目的是将该房产过户到其名下并能够使用居住，然该房产在江某某购买之前周某某已经与案外人林文超签订了截止到2037年11月19日租赁合同，并到房产管理局做了登记备案，按照买卖不破租赁的法律常识，如果不将林文超的租赁合同解除了，那么江某某只能到2037年11月19日之后才能使用房屋。这显然与江某某购买涉讼房屋的目的背道而驰。为此在出售方的建议及同意下，且是在中介方见证之下将定金支付给林文超，完全符合合同目的。而且江某某将购房定金支付给林文超亦符合双方的合同约定，并且没有损害到周某某周某某的利益，甚至是符合周某某利益的。从双方签订的“房产买卖合同”第十六条补充约定“第三款”，可知甲方必须保证于2019年4月30日前撤销在厦门市不动产登记中心的租赁备案，不得因此导致无法办理上述房产权属转移相关手续，否则乙方有权按照合同第九条的相关约定追究甲方的违约责任。因此，如果没有向林文超支付其满意的款项其是不可能将租赁合同解除并撤销备案。如果没有解除、撤销，将导致周某某周某某及刘某某违约，而被追究违约责任。由此，江某某将款项转移支付给林文超，是在帮助刘某某、周某某避免合同违约。且周某某的合同目的无非就是要将涉讼房屋予以出售，只有合同履行了，才能取得相应的合同利益，从涉讼房屋的实际情况来看，涉讼房屋存在租赁合同并备案及抵押贷款等这些限制房产使用，转让等情形，必须先行将江某某支付的定金用来解决前述障碍，故该购房定金是无法直接支付给两周某某，两周某某亦无法从该定金中直接获益。综上所述，请求二审法院依法驳回周某某的上诉请求，维持原判。
　　刘某某未作陈述。
　　江某某向一审法院提出诉讼请求：1.解除江某某与刘某某、周某某签订的合同编号为xxx-0011614《房产买卖合同》；2.刘某某、周某某退还已收取的购房定金550000元；3.刘某某、周某某支付违约金660000元；4.刘某某、周某某向江某某支付因本案诉讼支出的律师费36000元；5.刘某某、周某某向江某某支付因本案支出的保全费5000元、保险公司保函费1263元。
　　一审法院认定事实：1.《房屋买卖合同》载明：“甲方（出售人）：刘某某、周某某；乙方（买受人）：江某某；该房屋坐落于湖里区××西里××号××室，建筑面积88.04平方米；如该房产已出租的，交易房产的租赁期限至2037年11月19日，甲方应于2019年4月30日前与承租人解除租赁关系和备案登记；甲乙双方确认通过厦门丹厦房产行销策划有限公司居间介绍成交该房产；该房产按套计价，房产成交总额为人民币叁佰叁拾万元整（￥3300000.00）；乙方应于2019年4月22日向甲方支付购房定金人民币伍拾陆万伍仟元整（￥565000），定金支付方式为资金托管；甲乙双方应于2019年7月31日前共同向房产权属登记部门申请办理该房产权属转移登记手续（过户登记手续）；甲方若出现下列情形之一的，则构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同，并有权要求甲方按该房产成交总价的20%支付违约金：该房产被查封或限制转让，导致乙方无法取得房产所有权的；守约方有权要求违约方承担因此所产生的居间服务费、房屋差价损失、装修损失、房屋使用费、诉讼费、律
　　师费、保全费、担保费、差旅费等相关费用；第十六条补充
　　约定第2款：甲乙双方约定，该房产购房定金人民币伍拾陆
　　万伍仟元整（￥565000），乙方于2019年4月22日以资金
　　托管的方式向甲方支付定金人民币贰拾万元整（¥200000.00），剩余定金人民币叁拾陆万伍仟元整（¥365000.00）于2019年4月30日前以自行支付的方式支付。甲方：刘某某、周某某（签名、捺印）；乙方：江某某（签名、捺印）；时间：2019年4月22日”；2.《居间服务合同》载明“甲方（出售人）：刘某某、周某某；乙方（买受人）：江某某；丙方（居间方）：厦门丹厦房产行销策划有限公司；甲方应向丙方支付居间服务费”。3.2019年4月22日，江某某向丹厦公司员工曾莉莉转账200000元，曾莉莉将其中150000元转回江某某；2019年4月29日，江某某向林文超转账260000元；2019年4月30日，江某某向林文超转账150000元及支付现金90000元；4.《厦门市不动产登记信息查询结果》体现案涉房产于2019年4月24日被厦门市湖里区人民法院查封，于2019年5月24日被厦门市海沧区人民法院轮候查封；5.《离婚协议书》载明“男方：刘某某；女方：周某某；双方确认位于厦门市湖里区××西里××号××室的房产属于夫妻共同财产，离婚后每个人各占50%的所有权份额，待房屋抵押登记注销以后再办理所有权变更登记手续；时间：2019年4月1日”；6.《离婚登记审查处理表》体现刘某某、周某某于2019年4月1日登记离婚；7.《房产买卖合同补充协议》载明“甲方（出售人）：刘某某；乙方（买受人）：江某某；原合同第十六条第2款变更为：甲乙双方约定，该房产以自行支付的方式支付；甲方：刘某某（签名、捺印）；乙方：江某某（签名、捺印）；时间2019年4月30日”。
　　庭审过程中，江某某就违约金与定金关系上明确表示“我方选择违约金的方式，不会再主张双倍返还定金”。本案诉讼过程中，江某某向法院提出财产保全申请,法院依法作出（2019）闽0206民初8332号之一《民事裁定书》，并于2019年8月30日查封周某某名下位于厦门市思明区××路××号××室房产；于2019年9月11日查封周某某名下车牌号为闽Ｄ1××××的车辆。江某某因该财产保全支出申请费5000元、保全保险费1263元，因本案诉讼支出律师代理费36000元。
　　一审法院认为，江某某与刘某某、周某某签订的《房产买卖合同》及买卖双方与丹厦公司签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》，是各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，江某某主张解除案涉合同，刘某某、周某某对此没有异议，法院予以支持。
　　根据当事人争议的焦点，法院予以归纳并分析认定如下：一、关于主张的定金数额及违约金数额的问题。1.江某某主张实际支付的购房定金数额为550000元，刘某某愿意返还其中的500000元，但抗辩称剩余的50000元为江某某支付给丹厦公司的中介费，不应由刘某某承担。因案涉合同约定购房定金的支付方式为资金托管且《居间服务合同》约定居间服务费由刘某某、周某某承担，故刘某某的抗辩法院不予采信，法院认定江某某支付至丹厦公司的50000元系合同中约定的定金的组成部分，故刘某某应向江某某退还已收取的购房定金550000元；2.当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，刘某某与周某某因案涉房产被查封导致无法过户构成违约，江某某主张刘某某与周某某支付违约金660000元具有合同依据，因刘某某、周某某抗辩违约金过高，且江某某未举证证明实际损失，结合江某某已交定金550000元，法院对违约金的数额酌定予以支持550000元，超过的部分法院不予支持。二、承担义务的主体承担问题。周某某与刘某某是《房屋买卖合同》的出卖方，且《离婚协议书》载明周某某与刘某某系案涉房屋的共有权人，故江某某主张周某某与刘某某承担共同返还定金及赔偿违约金，法院予以支持。根据上述的周某某与刘某某系案涉房屋的共有权人，且案涉合同的第十六条第2款的约定，以及《补充协议》的约定，再结合周某某庭审中陈述的“合同缔结及履行过程均系由江某某与刘某某自行商定，周某某未实际参与”，作为房屋买受人江某某将购房定金支付给丹厦公司及特定的案外人计550000元并无不妥，周某某的抗辩理由不能成立。三、关于律师费、保全费、保全保险费。江某某主张刘某某、周某某支付因本案诉讼支出的律师费36000元、保全费5000元、保全保险费1263元，有合同和法律依据，法院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九
　　十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一
　　十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉
　　若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除江某某与刘某某、周某某于2019年4月22日签订的合同编号为MO-0011614的《房产买卖合同》；二、刘某某、周某某应于判决生效之日起十日内向江某某返还购房定金550000元；三、刘某某、周某某应于判决生效之日起十日内向江某某支付违约金550000元；四、刘某某、周某某应于判决生效之日起十日内向江某某支付律师费36000元、保全费5000元、保全保险费1263元。五、驳回江某某的其他诉讼请求。
经审理查明，对于一审判决查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，案涉买卖合同真实有效，双方并无异议。周某某作为讼争房产共有权人及出卖人签订案涉买卖合同，依法应当严格依照合同约定履行相应义务，由于讼争房屋被查封导致合同解除，江某某据此要求周某某、刘某某承担违约责任依据充分，周某某上诉主张其未实际参与讼争房产买卖合同的缔结和履行，也不享有合同履行利益，故其无需承担案涉买卖合同履行不能的违约责任于法无据，本院不予采信。因江某某依据案涉买卖合同及补充协议约定，将购房定金支付丹厦公司及特定案外人并无不妥，亦未损害周某某利益，故周某某关于其对江某某已付款项不承担返还责任亦缺乏依据，本院不予采信。
　　综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
　　二审案件受理费30700元，由周某某负担。
　　本判决为终审判决。

审判长　李向阳
审判员　陈璟
审判员　章毅
二〇二〇年十二月十日
书记员　沈伟